符合我們對住的需求...居住品質要相對高,而房價卻不會無理高...大概要往地大和重視居住品質的國家城市去找
引用與節錄自 http://blog.xuite.net/liaolihsin/blog/40444179/track
澳洲買房知識 2010-11-30
澳洲的房價雖然這幾年像是颱風過後淹水時飆高，但是跟台灣比起來還算便宜啊!
我跟我娘說ㄟ我新家175坪，她說太大了啦!殊不知地大就是好，這個還算小咖，之前在達爾文租的第一間房子大約三百多坪，現在住的這間也兩百多坪，因為..蓋兩層樓比較貴啊!!所以買大一點的地蓋平房就好了。
澳洲除了袋鼠多，蒼蠅多，地是不多滴!雖然地圖看起來很大大大大，但是原住民的地佔了絕大多數，況且住到太遠的地方也很不方便。城鄉差距是灰雄嚴重的。
之前有個朋友去年在西澳買了棟房子，約三百坪還帶房子，澳幣五萬塊。馬的便宜到直接付現就可以了，可是他家離Perth市區開車約五小時，以澳洲開車均速80KM/H以上，這房子離Perth少說三百五十公里。所以是個鳥不生蛋的地方!
前幾個禮拜還是有找到在維多利亞約七八十公頃的農場(可建屋)，馬的澳幣八萬塊。問題是離墨爾本大約三百多公里也是四五個小時，雖然那裡還是有小市鎮但是為 了我們將來的小bobby跟小pearl著想還有BB的工作幾乎都會靠港口，so..這個留著以後存錢買吧!隱居山林還是個很美好的夢想的!不過不是在有小孩子要用很多尿布的時候。
雖然大家都說復活節後墨爾本房價有下滑，是的，大家說的沒錯，但是大家說的數據是從高價位房出來的，也是市中心方圓 15km以內的房子，那個房子一棟都要六七八十萬耶!不是我們這些還沒有中樂透，也沒有家有恆產，也沒有日進斗金的人買的起的。光是澳洲現在7%以上的房 貸利率就會先死一半了。
捷運ZONE2的範圍房價還市狂漲，從九月搬到這裡到現在中間房價已經漲了兩成有了，我指的是大約三十到五十萬的房子。
http://www.realestate.com.au/buy
http://www.domain.com.au/
這是澳洲最大的房產網站，所有仲介OR建商、開發商都會在這裡打廣告。所以得到的訊息是比較市場價格的。但兩者內容幾乎都重覆的。
也是有一些不同STATE各自有的屋主自行賣屋的網站or報上貼廣告，但是很意外的..價錢沒比較便宜耶XD
我大多用第一個，只是因為習慣他的介面。
大概是去年搬到達爾文後就開始看房子，不過只是看行情價，我們兩個都是人生三十才開始白手起家XD
那一棟約三百坪的房子去年我們住在那裡時我粗估價錢約三十五萬，結果後來證實差不了多少，搬走時和房東聊了一下他說他買30萬，我們是他買了後第一個房客。
現在那棟房子差不多要50萬左右了，達爾文的房價也是用飛的!!
第二間租屋是間小unit，房租比較便宜，因為我跟BB都不想再跟別人share房子 了，也是因為決定以後要相依惟命所以要開始存錢，要不然第一間大房子還有泳池啊!!!!
那間unit在我們搬進去前兩個月大約市值28萬，到我們住了四個 月搬走時大約值33萬，但又三個月之後這間房已經破35萬了XD，
我們一個在達爾文的朋友約兩年前買一棟房子當時約30萬，一年半前他說已經市價40萬 了。總之是存款永遠追不上房價飆漲。
以下是澳洲常聽到的房子的類別：
Residential Land：有些land沒寫 Residential Land而是寫像lifestyle or lifestock這種是農地，可是無水無電(連管路都沒)，不過超過20acre以上的地還是可以申請1acre的建地執照的，SO未來目標就是這個， 這種地相對的便宜很多很多很多!!!
Apartment：就是一般知道的公寓，不過只在CBD有。可能要繳管理費。
Studio: 就是像飯店裡那種套房裡有衛浴和廚房設備，但是不是兩房一廳，甚至不是一房一廳的喔!
Unit：比較像社區，平房地面上建築，私人擁有UNIT，其他公共場所歸所有業主共同所有，如進行房屋改造等等的安裝都需經管理會同意批准。通常會帶自己的小院子。
Townhouse：幾個以上獨門獨戶的房屋聯在一起像是台灣的透天厝的概念，包括獨立的小後院，房子及車庫。算是比較有隱私空間的，大多是兩層樓的。
House: 就是一般提到的房子，自己擁有一塊獨立的土地，及完全屬於自己獨立房子。基本上會建成HOUSE的都是大於一百五十坪。有自己的前後院，房子跟圍牆間隔要1.1m以上。
Semi-house: 兩邊各一半土地，兩間房屋連在一起，獨門獨戶，房屋內部完全獨立。有點像townhouse的感覺。
Flat: 這個就介於unit跟Apartment中間，通常約二到四樓高，比Apartment矮，又不像unit只有一層樓，不過兩層樓的falt也有人叫unit，但是一層樓的unit就比較不會有人叫flat了。
因為我們都喜歡靠近市區但是不是在市區裡的環境，而且我們都想要有院子可以養狗養小孩所以目標是只放在house。
買house主要是分兩種：中古屋跟OFF PLAN。
中古屋就是有人住過的舊房子，一般從一年以上(有關係到政府的First Home Buyer Grant)到二三十年都有。
OFF PLAN就是預售屋的概念。少數的off plan是建商擁有土地，所以你只要對同一個地方簽約。大部分的是自行購買土地然後找建商，也就是簽一個買土地的合約，再跟建商簽蓋房子的合約，我們是第二個。這個通常發生在新社區，(也是有舊社區的某塊空地or某間舊房子拆除只賣地也是用off plan的概念)土地開發商會建設所有的公設像是公園，路燈之類，有些開發商是自己賣地，有些會委託給房仲賣(但是機率小，可能是到剩下零星地)
有點概念後重點就是錢啦!
每個州政府都有補助不一樣的金額給首次購屋的人(這時我就會很後悔為什麼結婚了)，家庭成員中名下無房產(配偶子女)又是公民(不知道pr有沒有耶忘了說) 可以領，以VIC為例(每年都改喔)，新建屋在Regional地區(估計約離墨爾本CBD 50km之外)今年是一共可以領$26500，非Regional的話是$20000，但是今年改成不管是在Regional or 靠市區的中古屋都只有補助$7000。差一萬三說多不多說少不少但這是影響我們買Regional的原因之一。
http://www.firsthome.gov.au/ 這個連結指到各州的網頁。有很多種條件不過看TOTAL金額。
知道自己可以領多少補助之後還有一個是stamp duty
http://www.home-loans.com.au/calculators/stamp-duty/ 算出不同州要繳的有多少錢，是不是首購也有差。
這個是我們搬到VIC開始看房後才發現要繳的..因為在NT跟WA幾乎是不算什麼的數字在這裡是天價!
當 初是打算要買20年以上的中古屋，在捷運ZONE 1最後一站，離BB工作十分鐘，雖然是老社區環境中下，但是主要是因為買中古屋的話stamp duty是算房+地的總額。要一萬多塊，這樣算起來我們的一成自備款就不夠了加上補助只剩$7000。但是off plan的話stamp duty是只算地的價錢，整整省了一半，以後如果賣房子的話稅也少繳一些。才考慮到以後小孩的成長環境balabalabala，屋子可能五年內真的必須 大翻修，而且BB一直覺得離市區進怪人多。我們這才看到LARA去，雖然離墨爾本比較遠，但是離geelong超近，大概就像台南的地理位置離台灣第二首 都近但離台北遠些。而且我們在看墨爾本附近的地時，一樣大小的地貴了十萬塊澳幣，除此之外就是環境，公設很爛，一年多的新社區已經可以看到被破壞的公設， 和路邊的酒瓶、塗鴨。想到墨爾本的越南區公廁裡地上都是針頭我就怕，雖然地點好即使有錢我也不想住在那裡。而LARA的公廁是我上過最乾淨的…哈哈哈。
重點就是房貸了
之 前房貸有放寬可以借到90%，忘了啥時又改成只能借到80%，但是最近大部分銀行還是有再寬一點，而我們來往三年的westpac是一年以上客戶到 97%，一年以下92%問題是他們利率高。房貸是在十月問的，但是後來又調了一次利率，我問BB要怎辦，他說調利率你就不買嗎?我說還是買啊。他說那就不 要管他了。
買房子一定要先去銀行辦個pre approval，這跟辦正式房貸手續一樣，不過只是讓你先知道你能不能借，能借多少利率多少，但是這張紙效期只有三個月。你可以跟多家銀行機構申請，是免費的。
但是總而言之，pre approval也不能證明什麼頂多在買二手房時讓仲介知道你不是來鬧場的。房貸最後是不是真的能貸下來沒人可以保證但心裡至少有個底。
房貸金額關係到一個銀行保險，約佔貸款金額的1.5%~2%，以三十萬貸款來說可能要到六千塊，這看銀行決定。
不要繳這筆錢的話要有兩成自備款，以三十萬的房子來說自備款要有六萬，以一間三十萬的中古屋來算只有一成自備款的話要買屋還少了一萬七…多了6%。
但是stamp duty是可以技巧性的放到貸款裡但要你的土地合約裡的金額有包，不過我們是沒要這樣做所以沒仔細問是否可行。
澳洲房貸不是只有銀行在做。
http://www.infochoice.com.au/home-loans.aspx 這裡可以比出多家銀行跟不同業者or基金提供的利率和條件。不想自己辦也可以找BROOKER，他們是跟放款者收回扣，但是他們知道多家產品可以找到適合你的，但是要注意會不會因為某家給的回扣多然後只推那家產品。
我們的貸款還沒辦，之前要辦pre approval時透過朋友介紹一個在某銀行做房貸的台灣人，還讓他在下班後的時間陪我們耗了一小時才發現，我們的case是不需要辦的，因為pre approval效期只有三個月。
以買中古屋來說，首先要做的是各家pre approval or 找brooker，之後看到喜歡的房子才可以馬上下訂。要不然先下訂了後貸款下不來要settlement時麻煩可大可小，小則損失訂金，大則吃官司。
我們的房跟地是off plan，off plan的地又有兩種title跟未title。其實就只是有沒有編門牌號。
已title的地也要有pre approval，因為地已經有門牌號碼了，大訂後約14天(可以約定多久內settle)要settle簽約了(通常是小訂一千大訂一成，有的會不給你反悔期，一般cooling period是三天錢可以拿回)
而還沒tittle的地(久的話可以等到兩年)通常是小訂一千塊，簽約過一兩個月or地要tittle之前才付5%~10%大訂。因為沒門牌號的話即使你全付了這地也還不是你的所有權。要等到門牌號下來了14天內settle，也要tittle後才能蓋。
我 們當初是先看好地，也還沒下訂or on hold先去問pre approval，但是那位台灣人跟我們解釋了後才知道我們根本就不需要辦pre approval。因為效期只有三個月，而我們的地是四月tittle，所以算起來是要二月去辦pre approval。
而這種情況下的貸款名字又不一樣不過我忘了叫啥哈哈哈。總之是地加房子的貸款。
而 這種貸款繳款是循序漸進的，地settle之後未蓋房之前是只能繳利息(地價十五萬的話是繳十五萬的利息)，不能還本金，而房子開始蓋後每個stage銀 行會付一筆錢給建商(記得要求銀行在未經你同意之下不能直接付錢)此時你才多繳一點，記得大約會分五階段，所以等到hand over之後才要付到全額房貸。
買地的過程從小訂開始簽約，然後你得找conveyance (也有人不找但是就確定你對那些條文都清楚吧)，土地開發商在收小訂簽約後會把正式合約寄到你指定的conveyance，他們會幫你讀所有條文，他們也 會告知你有什麼要注意的(像我們在合約上加一條貸款不通過的話合約會取消訂金也可以退)，還有你什麼時候該辦pre approval跟簽建商的正式約。
然後conveyance收到合約確定一切都OK後會再寄給你簽名，你然後再寄回去給conveyance過目他們會再跟土地開發商連絡。
簽建商的約有關係到FHBG。
FHBG的定義是有房子的土地或是買地後半年內開始蓋房子，一年內蓋好房子，房子蓋好後半年住在那裡。
雖然這筆錢在土地開始slab時政府就會撥到你貸款的機構。
還有一點是很機車的，一筆是site cost的錢。
這筆錢也是可大可小，便宜的運氣好到H級的話五六千塊就打發掉，Middle的M級的話大約七千到一萬，最慘的是problem，P級的地，大概是從兩萬以起跳。
是根據開發商填土時是不是填過多，地上的石頭是不是太多之類。
不過有的建商有提供fixed sitecost的site cost，有的是全包有的是H以下，像這裡可以做到連P級地都fixed sitecost的建商是最貴的一間，雖然東西都好但是真的值得嗎?!
另外澳洲的房子是算精裝修，在台灣我記得我娘買房子時連抽油煙機熱水器都要自備，系統櫃也要自訂。
但是在澳洲建商都把你包在裡面了，你付也不是不付也不是(不要的東西刪掉的話不見得可以拿到全額而且價錢不會降只能用在別的用途)。好處是只要家電行李就能搬進去了，連燈罩地板都幫你弄好了。另一個好處是這都包在銀行貸款裡。
台灣的話還得另外貸一筆錢OR超貸去弄這些。
而談建商時，每家公司都有十幾個設計圖和漂亮的展示屋。
挑好設計圖才開始跟建商談細節，我們花了三個週末的時間跟建商改設計圖，和其他像是全屋木頭地板報價這種白癡問題。
不過其實除了外牆不能動，裡面你愛怎樣改就怎樣改，看要花多少錢而已。
也有人自己畫設計圖找小包商自己蓋，但這也是有風險像是蓋到一半跑掉OR品質不好，蓋房子的過程，Council會來檢查兩次，要過了才能繼續蓋。蓋好後他們也會來檢查，這個房子是不是真的能住人之後你才能搬進去。
有 些小部分像是我們想要用好一點的水龍頭，但是建商報價高，自己買便宜。那你想說自己買來裝就好，到時房子檢查過不了你也搬不進去。那你想說在HAND OVER(術語唷!!交屋)之前裝進去就好了，問題是建商很直接的跟你說這樣不在他們保險之內，萬一被偷不理賠。別想說這有啥好偷的，這真的有發生，而且 BB的姪子也有同樣的賽事發生，況且誰知道建築工人會不會監守自盜?!
還有但是弄的太高級有一點很冒險是，到時要交屋前銀行會派人去看這間房子價位合不合理，如果你花了四十萬在一間房子，銀行估出來只值三十五萬，低的這五萬塊你是要自己籌錢出來補的。
一 般人說看房子到買房子大約要花半年到一年的時間，除了有錢可以馬上砸下去之外就是要多做功課了。我是覺得還好我過去這一年多都一直有在看房價，心裡大概有 個底才沒有真的面對狂漲的價錢就慌掉至少馬上可以找到下一個選擇，而且這兩個月當家庭主婦花了很多時間用我的爛英文在英文論壇上找資料，還好一切都還挺順 利。
這大概是我們目前進度我所想的出來的重點。
這樣也能掰出4900字，我看我來寫小說好了!!!
http://www.homeone.com.au/
這個網站上很多人在討論蓋房子的注意事項和情報交換。資訊很多超好用。
http://www.productreview.com.au/category.php?cat_id=1939
這裡有各州各建商的FEEDBACK，大問題都很好發現。
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